건축사 시험 1교시 대지계획(대지분석, 대지조닝) 이론 총정리 (11~19)

건축사자격시험 대비 1교시 대지계획(대지분석, 대지조닝) 이론 총정리 (11~19)
1. 대지경계선
2. 건축선
3. 도로
4. 도로 모퉁이에서의 가각전제
5. 대지면적, 건축면적, 건폐율
6. 바닥면적, 연면적, 용적률
7. 층수
8. 건축물의 높이
9. 지하층
10. 가중평균지표면
11. 건축물의 높이제한
12. 정북일조권
13. 채광일조권
14. 문화재 보호앙각
15. 공개공지
16. 대지안의 공지
17. 조경
18. 대지가 2이상의 지역지구 또는 구역에 걸치는 경우
19. 기타

11. 건축물의 높이제한

- 가로구역별 최고높이 : 가로구역을 단위로 건축물의 최고 높이 지정
- 가로구역 : 도로로 둘러싸인 일단의 면적
- 도로사선제한 2015년 폐지됨 (도로 반대편 기준으로 수평수직 1:1.5 기준이 있었음)

- 가로구역별 최고높이 적용 기준으로 도로 중심 레벨
- 도로가 대지보다 낮은 경우 : 높이차의 1/2 위치의 도로레벨 기준
- 도로가 대지보다 높은 경우 : 도로레벨 기준
- 도로가 고저차가 있는 경우 : 전체 도로의 가중 평균 도로레벨 산정
(도로의 높이차가 3m 초과하더라도 전체구간 한 번에 가중 - 지표면 산정과 차이 주의)

12. 정북일조권

- 정북 방향에 있는 건축물이 일조를 확보할 수 있도록 배려
- 지역일조권 : 전용주거지역, 일반주거지역 모든 건축물에 해당
- 인접대지와 고저차 있는 경우 : 평균 지표면 레벨 기준

* 정북방향 인접대지경계선으로부터 이격거리
- 높이 9m 이하 : 인접 대지경계선으로부터 1.5m 이상 (직각)
- 높이 9m 초과 : 인접 대지경계선으로부터 각 부분 높이의 2분의 1 이상 (1.5m 이상 부분에서 2분의 1 경사로 그림) 63.43도

* 계획대지와 인접대지 간 고저차 있는 경우 (평균지표면)
- 북측 인접 대지가 낮은 경우 : 단차를 평균한 레벨에서 적용
- 북측 인접 대지가 높은 경우 : 단차를 평균한 레벨에서 적용
- 대지가 기울어진 경우 : 계획대지 가중 지표면 산정 > 북측 인접대지 가중 지표면 산정 > 산정된 각 지표면의 단차를 평균한 레벨에서 적용

* 기울어진 정북일조 기울기 (대지에 직각이 아닌 경우)
- 경사도 구하여 (높이/밑변), 사선을 그리고, 삼각형 비례식으로 치수 산정
- 대표적인 기울기 : 45도, 5:4:3
- 1:1 (45도)인 경우 :  1/2 -> 1/2.828
- 5:4:3 인 경우 : 1/2 -> 4/10  

* 정북 일조를 적용하지 않은 경우
- 지구단위계획구역, 경관지구, 중점경관관리구역, 특별가로구역, 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정 및 공고하는 구역 등 경관이 중요한 구역에서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로에 접한 경우 (너비 20미터 이상의 도로 : 자동차, 보행자, 자전거 전용도로를 포함하며, 도로에 공공녹지, 녹지, 광장, 건축미관에 지장이 없는 도시 군계획시설을 접한 경우의 시설 포함)
- 건축협정구역 안에서 대지 상호 간에 건축하는 건축물
- 인접대지가 일반주거, 전용주거지역이 아닌 경우

* 정북 일조 및 채광일조 완화 적용
- 대지와 대지 사이에 다음 시설 또는 부지가 있는 경우에는 그 반대편 대지경계선을 인접 대지경계선으로 한다.  
(공동주택은 공지 등의 중심선을 인접대지경계선으로 본다. 공원+대지가 두 개일 경우에도 그 중심선을 인접대지경계선으로 본다.)
- 공원, 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차전용도로, 유원지
- 너비 2m 이하인 대지
- 분할제한 기준 이하의 대지
- 그 밖의 건축이 허용되지 않는 공지  

13. 채광일조권 (공동주택, 채광창이 있는 경우에만 해당)

- 용도일조권 : 중심상업지역, 일반상업지역 제외한 지역의 공동주택
- 공동주택 : 아파트(5층 이상), 연립주택(660미터 초과, 4층 이하), 다세대 주택(600제곱미터, 19세대, 4층 이하), 기숙사, 도시형 생활주택
- 단독주택 : 다가구주택 (채광일조권 해당 없음)
- 채광일조권 : 인접대지 사선제한, 인동거리, 부위별 이격거리
- 인접대지 간 고저차 있는 경우 : 평균지표면 적용 (계획대지가 낮은 경우 그대로 계획대지 지표면 적용)

* 인접대지 사선제한 (기숙사 제외)
- 건축물의 각 부분 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리 2배 이하 (근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물 4배 이하)
- 다세대 주택 : 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1m 이상으로서 건축조례로 정하는 거리 이상인 경우 인접대한 사선제한 적용 제외
- 지표면이 다를 경우 건축물의 각 높이 산정, 1층 전체가 필로티일 경우 필로티를 뺀 높이 산정

* 채광일조권 대지의 고저차가 있는 경우
- 인접 대지가 낮은 경우 : 단차를 평균한 레벨에서 적용(평균레벨)
- 인접 대지가 높은 경우 : 계획대지가 낮은 경우, 계획대지 레벨 그대로 적용
(정북일조권은 무조건 평균레벨)

* 인동거리
- 같은 대지에서 두 동 이상의 건축물이 서로 마주 보고 있는 경우, 건축물 각 부분 사이의 거리는 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각 방향으로 각 부분 높이의 0.5배 이상 (도시형 생활주택의 경우 0.25배 이상) 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상
- 인동거리 산정기준은 높은 건물의 높이 기준
- 지표면이 다를 경우 건축물의 각 높이 산정, 1층 전체가 필로티일 경우 필로티를 뺀 높이 산정
- 건축물과 부대시설, 복리시설이 마주 보고 있는 경우 부대시설, 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상

* 인동거리 완화 (남북배치 시 인동거리 완화)
- 3가지 조건 모두 만족
(1) 남북배치 : 마주 보는 두 동의 축이 정동에서 정서 방향 180도 구간
(2) 주된 개구부(거실과 주된 침실)의 방향이 낮은 건물 방향
(3) 북측건물이 높은 경우, 10m 이상으로서 남쪽 건물 0.5배 이상 (도시형 생활주택의 경우 0.25배 이상)

* 부위별 이격거리
- 벽면 : 채광창(넓이가 0.5제곱미터 이상)이 없는 벽면
- 벽면과 측면이 마주 보는 경우 : 8m 이상
- 측벽과 측벽이 마주 보는 경우 : 4m 이상

* 주거복합(주상복합) 건물에서의 채광일조권 적용 (지표면 완화)
- 공동주택 최하단 부분을 가상지표면으로 보아 채광일조 적용
- 일반주거, 전용주거지역 : 1/2
- 근린상업, 준주거지역 : 1/4
- (기본안) 인접대지 레벨과 관계없이 주거 최하단에서 채광일조 적용
- (대안) 인접대지가 주거 최하단보다 낮을 때 : 평균 레벨 적용
- (대안) 인접대지가 주거 최하단보다 높을 때 : 주거 최하단 레벨 적용

14. 문화재 보호앙각

- 문화재보호앙각제한 : 문화재 또는 문화재보호구역 경계선의 높이(7.5m)에서 일정각(27도, 건축사 시험에서는 2:1로 제시 경향)으로 양각사선제한 적용
- 문화재로부터 이격 : 모퉁이 쪽은 1/4 원으로 처리
- 건축법에서 제외되는 부분(옥탑 바닥면적 등)과 별개로, 문화재 앙각제한에서는 높이 제외되는 부분이 없으므로 주의

15. 공개공지

- 설치면적 10% 범위 내 완화 규정
(조례에 따라 완화 면적 기준 다름 : 설치면적 전체 or 설치면적에서 법적면적을 제외하고 초과된 면적)
- 용적률, 건축물의 높이 1.2배 이하 완화
- 지정건축선의 경우 조례에 따라 공개공지에 산입하거나 산입하지 않음

* 공개공지 상세 내용
https://archlog.tistory.com/15

1-4. 대지 내부 현황(지역지구, 지형, 수목, 공개공지, 공공보행통로, 공동구)

16. 대지안의 공지 (이격거리)

- 인접대지경계선으로부터의 이격거리 기준
- 건축선으로부터의 이격거리 기준
- 도로 확폭을 한 경우, 변경된 건축선으로부터의 이격거리
- 지정건축선이 있을 경우, 도로경계선(기존건축선)으로부터의 이격거리 적용 (지정건축선으로부터 이격거리 적용하는 것 아님)
- 인접대지가 공원 등일 경우, 공원 반대편을 인접대지경계선으로 보기 때문에 이격하지 않아도 됨 (하지만 다른 조건에서 이격되므로 주의)

* 대지안의 공지(이격거리) 상세 내용
https://archlog.tistory.com/16

1-5. 건축사 대지계획 - 이격거리 계획(건축선, 인접 대지경계선으로부터 대지안의 공지)

 

17. 조경

- 설치기준 : 대지면적 200제곱미터 이상인 경우
- 설치면적 : 대지면적에 따라 일정비율 조례 (일반적 10%)
- 옥상조경 : 설치면적의 2/3을 조경면적에 산입, 법정조경면적의 50% 이내

* 조경 면적 100 제곱미터 기준 예시
- 지상면적 : 50 제곱미터, 옥상면적 : 75 제곱미터 (2/3인 50만 인정받음)

- 필로티 조경은 인정하지 않음 (조례에 따라 다름)

18. 대지가 2이상의 지역, 지구 또는 구역에 걸치는 경우

- 건축법 제54조 : 건축물과 대지 전부에 대하여 대지의 과반이 속하는 지역, 지구, 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 규정 적용
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조 : 각각의 지역, 지구, 구역 안에 따른 규정을 적용하는 것이 원칙 (다만, 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우에는 건폐율, 용적률은 각 부분이 차지하는 비율을 고려하여 가중평균 적용)
- 대통령령으로 정하는 규모 : 330 제곱미터 (다만 도로변 띠모양으로 지정된 상업지역에 걸친 토지의 경우 660 제곱미터

* 대지가 2 이상의 지역, 지구 또는 구역에 걸치는 경우 상세 설명
https://archlog.tistory.com/21

1-8. 건축사 대지계획 - 건축물의 대지가 지역,지구 또는 구역에 걸리는 경우, 대지분할 계획

 

19. 기타

- 옹벽, 지하매설물, 위험물 저장고 등 장애물
- 지형 등 장애물
- 기타 계획적 조건