1-6. 건축사 대지계획 - 높이제한 계획(정북일조, 채광일조, 도로, 문화재에 의한 높이 제한)

건축사자격시험 대비 대지계획

건축 가능 영역 분석 - 높이제한 계획

1. 건축물의 높이

- 대지의 지표면(가중평균지표면 포함)으로부터 당해 건축물 상단까지의 높이

1) 건축물의 높이는 다음 지표면을 기준으로 한다.
- 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 당해 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이를 수평면의 지표면으로 본다.
- 지표면의 고저차가 3m를 넘는 경우 : 당해 고저차 3m 이내의 부분마다 그 지표면을 정한다. (지표면 산정 시 지하층 제외)
2) 건축물의 높이는 1층 바닥레벨과 지표면의 레벨을 고려하여 계획한다.
3) 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12m를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당하는 건축물의 높이에 산입 (주택법 제15조 제1항에 따른 사업계획 승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적 85 제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1)

* 건축물의 층고
- 지정된 층고를 반영하여 건축물 높이를 계획하고 건축가능 층수를 산정한다.

2. 일조에 의한 높이 제한 (정북일조, 채광일조)

 

1) 정북일조에 의한 높이 제한

- 전용주거지역, 일반주거지역 안에서 건축물을 건축하는 경우
- 정북인접대지의 지역 지구가 전용주거지역, 일반주거지역인 경우

[건축물의 각 부분을 정북방향으로의 인접대지 경계선으로부터 띄어야 하는 거리]
- 높이 9m 이하 : 인접대지경계선으로부터 1.5m 이상
- 높이 9m 초과 : 인접대지경계선으로부터 해당 건축물의 각 부분의 높이의 2분의 1 이상

[레벨]
- 건축법 제61조에 의한 높이제한(일조확보를 위한 높이제한) 규정 시 건축물 높이  
- 지표면으로부터 당해 건축물의 상단까지의 높이
- 건축물의 대지의 지표면과 인접대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균수평면을 지표면으로 본다.

* 일조권 사선 제한 적용
- 가중평균 지표면 -> 평균 수평면

* 가로구역 높이 적용
- 가중평균 도로면 -> 1/2 부상도로면

[완화]
[건축물 건축하고자 하는 대지와 다른 대지 사이에 해당 시설 또는 부지가 있는 경우에 인접대지 경계선의 위치를 완화할 수 있는 조건]
- 공원, 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차전용도로, 유원지, 기타 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우
(공원 허가권자가 공원의 일조 등을 확보할 필요가 있다고 인정하는 경우 제외)
- 너비 2m 이하인 대지 (대지경계선에서 가장 가까운 거리에서 2m)
- 면적이 건축법 시행령 제80조 각 호에 따른 분할제한 기준 이하인 대지
(녹지지역 : 200, 상업 및 공업지역 : 150, 주거 및 기타지역 60 제곱미터 이하)
- 일반건축물 : 그 반대편의 대지경계선을 인접대지경계선으로 한다.
- 공동주택 : 인접대지경계선과 그 반대편의 대지경계선과의 중심선을 인접대지경계선으로 한다.

[배제]
- 정북방향의 인접대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우
- 건축협정구역 안에서 대지 상호 간에 건축하는 건축물의 경우
- 지구단위계획구역, 경관지구, 중점경관관리구역, 특별가로구역, 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정하는 구역 안의 대지 상호 간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20m 이상인 도로에 접한 경우
(자동차, 보행자, 자전거 전용도로 포함, 도로에 공공공지, 녹지, 광장, 건축미관에 지장이 없는 도시 및 군계획시설이 접한 경우 포함)

[참고 : 정북방향 주차장] 대지의 북측에 도시계획시설인 주차장이 있는 경우 이를 공지로 보아 정북방향 일조권 적용을 배제해도 되는지?
- 답변 : 주차장이 도시계획에 의한 도시기반시설이라 하더라도 관계법령에서 부분적으로 건축을 허용하고 있으므로 주차장은 건축이 금지된 공지로 볼 수 없음

2) 공동주택의 채광일조에 의한 높이 제한

- 일반상업지역, 중심상업지역 제외한 지역의 공동주택
* 공동주택
- 아파트 : 5개층 이상
- 연립주택 : 4개층 이상, 660 제곱미터 초과
- 다세대주택 : 4개층 이하, 660 제곱미터 이하
(다가구주택 : 단독주택, 3개층 이하, 660 제곱미터 이하)

[인접대지 방향으로 채광 이격거리]
- 건축물(기숙사 제외) 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 인접대지경계선까지의 수평거리의 2배 이하 높이 (근린상업지역, 준주거지역은 4배 이하)  
- 다세대주택 채광 벽면에서 인접대지로부터 조례로 정하는 1m 이상

[동일한 대지 안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주 보고 있는 경우 띄어야 하는 거리]
(1동의 건축물의 각 부분이 마주 보고 있는 경우 포함)
(당해 대지 안의 모든 세대가 동지 일을 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상 일조를 확보할 수 있는 거리 이상)
- 채광을 위한 창문 등이 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분의 높이의 0.5배 이상 (도시형 생활주택 0.25배 이상)
- 서로 마주 보는 건축물 중 남쪽 방향의 건축물의 높이가 낮고, 주된 개구부의 방향이 남쪽을 향한 경우에 높은 건축물 각 부분의 높이에서 0.4배 이상 (도시형 생활주택 0.2배 이상), 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배 이상 (도시형 생활주택 0.25배 이상)
- 건축물의 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주 보고 있는 경우 각 부분 높이의 1배 이상
- 창 넓이 0.5 제곱미터 이상의 채광창이 없는 벽면과 측면이 마주 보는 경우 8m 이상
- 측벽과 측벽이 마주 보는 경우 4m 이상
(마주 보는 측벽 중 1개의 측벽에 한하여 채광을 위한 창문 등이 설치되지 않은 바닥면적 3제곱미터 이하의 발코니 또는 개구부를 설치하는 경우 포함)

[채광사선 적용 레벨]
- 인접대지의 지표면보다 계획대지가 낮은 경우에는 계획대지의 지표면을 지표면으로 본다.
- 인접대지의 지표면보다 계획대지가 높은 경우에는 두 대지의 평균수평면을 지표면으로 본다.
- 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.

[완화]
- 1층 전체에 필로티를 설치할 경우 필로티 층고만큼 건축물 높이 완화 가능
[건축물 건축하고자 하는 대지와 다른 대지 사이에 해당 시설 또는 부지가 있는 경우에 인접대지 경계선의 위치를 완화할 수 있는 조건]
- 공원, 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차전용도로, 유원지, 기타 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우
(공원 허가권자가 공원의 일조 등을 확보할 필요가 있다고 인정하는 경우 제외)
- 너비 2m 이하인 대지 (대지경계선에서 가장 가까운 거리에서 2m)
- 면적이 건축법 시행령 제80조 각 호에 따른 분할제한 기준 이하인 대지
(녹지지역 : 200, 상업 및 공업지역 : 150, 주거 및 기타지역 60 제곱미터 이하)
- 인접대지경계선과 그 반대편의 대지경계선과의 중심선을 인접대지경계선으로 한다.

3. 도로에 의한 높이 제한

- 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역) 별 최고높이가 지정된 경우 높이제한 적용
- 허가권자는 가로구역을 단위로 하여 대통령령이 정하는 기준과 절차에 따라 건축물의 최고높이 지정 공고
- 시장, 군수, 구청장은 가로구역 최고높이를 완화하여 적용할 필요가 있다고 판단되는 경우 건축위원회의 심의를 거쳐 최고높이 완화 적용 가능

• 국토이용계획, 도시계획 등의 토지이용계획
• 당해가로구역이 접하는 도로의 너비
• 당해가로구역의 상하수도 등 간선시설의 수용능력
• 도시미관 및 경관계획
• 당해도시의 장래 발전계획

- 특별시장, 광역시장은 도시관리를 위하여 필요한 경우 특별시, 광역시 조례로 완화 적용 가능

[기준]
- 전면도로의 중심선으로부터 건축물 상단까지의 높이
[레벨]
- 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에 당해 건축물이 접하는 범위의 전면도로 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다.
- 지표면보다 도로면이 낮을 때 : 고저차의 2분의 1 위치에 도로면이 있는 것으로 간주
- 지표면보다 도로면이 높을 때 : 도로면에서 가로구역별 높이 그대로 적용
[완화]
- 공개공지 설치할 경우 1.2배 완화
- 1층 전체 필로티 설치할 경우 필로티 층고만큼 건축물 높이 완화
[배제]
- 가로 구역별 높이가 지정되지 않은 경우

4. 문화재 보호를 위한 높이 제한

- 국가지정문화재 보호구역 경계에서 100m 이내 건축하는 건축물의 심의기준 적용(천연기념물은 시지정문화재 심의기준 적용)
(보호구역 경계가 지정되지 않은 문화재는 문화재 외곽경계에서 100m 이내)  

[4대 문 안]
1) 국가지정 문화재 건물높이의 2배 지점에서 높이를 기준하여 앙각 27도 선 이내
- 국가지정 문화재 처마 끝 또는 문화재 건물 외곽에서부터 산정
2) 보호구역 경계 지표에서 문화재 높이를 기준하여 앙각 27도 선 이내
3) 보호구역 경계 지표에서 문화재 처마 높이 3.6m를 기준하여 앙각 27도 선 이내

[4대 문 밖]
- 보호구역 경계 지표에서 7.5m 높이를 기준하여 앙각 27도 이내

[시지정문화재]
- 시지정문화재 보호구역 경계에서 50m 이내 건축하는 건축물의 심의기준(천연기념물 포함)
(보호구역 경계가 지정되지 않은 문화재는 문화재 외곽경계에서 50m 이내)
- 4대 문 내외 공통 적용
- 문화재 보호구역 경계 지표에서 7.5m 높이를 기준하여 앙각 27도 이내