공개공지 (용적률, 가로구역 최고 높이 1.2배 완화)

공개공지

① 인센티브 적용항목
용적률, 가로구역별 최고높이 -> 1.2배 완화
② 공개공지 기준의 대부 분은 조례에서 정하는 사항이므로 지문에 따 라 출제자의 의도를 파 악해야 함
* 지정 건축선 (조례에 따름) -> 공개공지 포함× (서울)
③ 영 제27조의2제4항에 따른 건축기준의 완화는 다음 각 호 이하로 한다.
1. 용적률의 완화
[1+(공개공지 등 면적/대지면적)] X 용적률
2. 건축물 높이의 제한 완화
[1+(공개공지 등 면적/대지면적)] X 높이제한 기준

• 공개공지 세부지침은 조례에서 정하므로 지문에서 제시하는 기준을 따라야 함
• 공개공지 설치하는 경우 설치 비율에 따라 아래 항목을 완화하여 적용
1. 법 제56조 : 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하
2. 법 제60조 : 해당 건축물에 적용하는 높이기준의 1.2배 이하
※ 공개공지 등의 설치대상이 아닌 건축물( 「주택법』 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대 상인 공동주택 중 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 것 외의 공동주택은 제외한다)의 대지에 공개공지를 설치하는 경우에도 완화 가능
• 일반적으로는 대지면적에 대한 공개공지 면적 비율에 따라 완화하여 적용하되 건축조레로 정한 기준이 완화 비율보다 큰 경우에는 해당 건축조례로 정하는 바에 따르기 때문에 완화에 대한 구체적 방법은 지자체 조례(지문조건)을 반드시 확인 후 준수함

<참고>서울특별시 건축 조례
영제27조의2제1항 및 제2항에 따라 공개공지(공터) 또는 공개공간(이하 공개공지 등"이라 한다)을 확보하여야 하는 대상건축물 및 면적은 다음 각 호와 같다.
1. 대상건축물 : 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상인 건축물 가. 문화 및 집회시설
나. 판매시설(농수산품유통 및 가격안정에 관한 법률』 제2조에 따른 농수산물유통시 설은 제외)
다. 업무시설 라. 숙박시설 마. 의료시설 바. 운동시설 사. 위락시설 아. 종교시설 자. 운수시설 차. 장례식장
2. 면적 : 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이 확보하여야 하는 공개공지 등의 면적은 대지면적(일반인 출입이 부분적으로 제한되는 공항시설 등에 대하여는 그 출입이 제한되는 부분의 면적 제외)에 대한 다음 각 목의 비율이상으로 한다. 다만, 영 제81조제2 항에 따라 지정한 건축선 후퇴부분의 면적은 공개공지 등의 면적에 포함하지 아니하며,
필로티구조로 구획되거나 제2항제6호에 따라 지하에 설치된 부분의 면적은 2분의 1에 한 하여 공개공지 등의 면적으로 산입한다.
가. 제1호에 따른 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상 1만제곱미터 미만
: 대지면적의 5퍼센트
나. 제1호에 따른 바닥면적 합계가 1만제곱미터 이상 3만제곱미터 미만 : 대지면적의 7퍼센트
다. 제1호에 따른 바닥면적 합계가 3만제곱미터 이상 : 대지면적의 10퍼센트
3. 대지 또는 건물 내에 설치하는 지하철의 출입구나 환기구는 제2항의 규정에도 불구하고 공개공지 등의 면적으로 산입한다.
② 영 제27조의2제3항에 따라 공개공지 등은 다음 각 호의 기준에 적합하게 설치 및 관리하여 야 한다.
1. 대지에 접한 도로 중 가장 넓은 도로변(한 면이 4분의 1이상 접할 것)으로서 일반인의 접근(계단 이용 제외) 및 이용이 편리한 장소에 가로환경과 조화를 이루는 소공원(쌈지공 원)형태로 설치한다. 다만, 가장 넓은 도로변에 설치가 불합리한 경우에는 위원회의 심의 를 거쳐 그 위치를 따로 정할 수 있다.
2. 2개소 이내로 설치하되, 1개소의 면적이 최소 45제곱미터 이상
3. 최소폭은 5미터 이상
4. 필로티구조로 할 경우에는 유효높이가 6미터 이상
5. 조경• 치 • 파고라• 시계탑 • 분수• 야외무대(지붕 등 그 밖에 시설물의 설치를 수반하 지 아니한 것에 한한다) • 소규모 공중화장실(33제곱미터미만으로서 허가권자와 건축주 가 협의된 경우로 한정한다.) 등 다중의 이용에 편리한 시설을 설치
6. 공개공지 등은 지상에 설치하도록 하되, 상부가 개방된 구조로 지하철 연결통로에 접하거 나 다수 공중이 이용 가능한 공간으로서 위원회의 심의를 거쳐 지하부분(제1호에도 불구 하고 계단 이용 가능)에도 설치할 수 있다.
7. 제1호부터 제4호 및 제6호에도 불구하고 법 제43조에서 정하는 공개공지 등으로서 기후 여건 등을 고려해 건축물 내부공간을 활용하여 조성되는 공개공간(이하 실내형 공개공간
"라 한다)의 경우에는 다음 각 목에서 정하는 바에 따른다.
가. 일반인의 접근이 편리하고 다수 공중이 이용가능한 공간으로 설치 나. 최소면적 150m2 이상인 경우 : 최소폭 6m이상, 최소높이 : 층수 2개층 이상 다. 최소면적 500m2 이상인 경우 : 최소폭 9m이상, 최소높이 : 층수 3개층 이상 라. 최소면적 1,000m2 이상인 경우 : 최소폭 12m이상, 최소높이 : 층수 4개층 이상
③ 영 제27조의2제4항에 따른 건축기준의 완화는 다음 각 호와 같다.
1. 용적률의 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 용적률 이하
[1+(공개공지 등 면적/대지면적)] X 용적률
2. 건축물 높이의 제한 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 높이 이하
[1+(공개공지 등 면적/대지면적)] X 높이제한 기준
3. 제1호 및 제2호의 건축기준 완화적용 시 공개공지 등의 면적은 별 제42초에 따른 조경면 적을 제외한 면적으로 산정하며, 필로티구조로 구획되거나 제2항제6호에 따라 지하에 설
치된 공개공지 등의 면적은 2분의 1로 한정하여 산입한다.
④ 시장은 다음 각 호의 경우에 소요 비용의 일부를 지원할 수 있으며, 지원대상과 절 차, 지원금액의 한도 및 시•구간 부담비율 등은 시장이 따로 정한다.
1. 설치 후 5년이 경과된 공개공지 등을 리모델링하는 경우
2. 제6항제3호에 따라 전문가가 공개공지 등을 점검하는 경우
⑤ 영 제27조의2제6항에 따라 공개공지 등에서는 연간 60일 이내의 기간 동안 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있다. 다만, 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개 공지 등을 이용하는데 지장을 주는 행위를 해서는 아니되며, 공개공지 등에서 개최되는 행사의 범위 및 관련 절차, 이용시간 및 행위 제한 등 실행에 필요한 사항은 시장이 따로 정한다.
⑥ 공개공지 등은 다음 각 호의 기준에 적합하게 관리하여야 한다.
1. 공개공지 등이 설치된 장소마다 출입 부분에 별표 3의 설치기준에 따라 안내판(안내도 포함)을 1개소 이상 설치하여야 한다.
2. 공개공지 등을 설치한 건축물의 건축주는 사용승인 신청 시 별지 제4호서식에 따른 관리 대장을 제출하여야 한다.
3. 구청장은 위법이 발생하지 않도록 연 1회 이상 확인 관리하여야 하며, 2년에 1회 이상 공개공지 등의 관리실태 및 활용방안에 관한 전문가 점검을 실시할 수 있다.